CELIAPP : comment l’utiliser intelligemment pour financer votre première propriété

📌 1. Qu’est-ce que le CELIAPP ?

Le CELIAPP — Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété — est un véhicule de placement introduit en 2023.

Objectif :
👉 Aider les futurs acheteurs de première maison à épargner de façon fiscalement avantageuse.

Principales caractéristiques :

• Déductible d’impôt sur les cotisations (comme un REER)

• Croissance à l’abri de l’impôt sur les placements effectués dans le compte

• Retrait non imposable si utilisé pour l’achat admissible d’une première propriété (comme un CELI)

• Cotisation maximale : 8 000 $ par année, jusqu’à un maximum de 40 000 $ au total

• Report des droits inutilisés : Si vous ne cotisez pas le plein 8 000 $ une année donnée, le montant inutilisé peut être reporté et ajouté à votre maximum de l’année suivante (ex. : si vous cotisez 5 000 $ en 2024, vous pourrez cotiser 11 000 $ en 2025).

• Période maximale : Le CELIAPP doit être utilisé dans les 15 ans suivant son ouverture.

📌 2. Qui peut l’utiliser ?

• Résidents canadiens

• 18 ans et plus

• Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années civiles précédant l’ouverture du CELIAPP
  👉 Cela signifie qu’une personne qui a déjà été propriétaire pourrait redevenir admissible si elle vend sa propriété et retourne vivre en logement locatif pendant au moins 4 années civiles complètes avant l’ouverture d’un nouveau CELIAPP. Ce critère s’applique également au conjoint : ni vous ni votre conjoint ne devez avoir été propriétaire occupant durant cette période.

• Une seule utilisation possible par personne dans une vie (on ne peut pas rouvrir un CELIAPP pour un deuxième achat).

📌 3. Avantages fiscaux du CELIAPP

• Déduction fiscale sur les cotisations (réduit l’impôt à payer)
• Croissance des placements sans impôt
• Retrait non imposable si utilisé pour l’achat
• En cas de non-utilisation : possibilité de transférer le solde dans le REER sans impact fiscal (et conserver la déduction d’origine)

📌 4. Stratégies pour maximiser le CELIAPP

• Le CELIAPP est un outil fiscalement très avantageux… à condition de bien l’utiliser. Voici quelques stratégies pour en tirer le maximum :

  🎯 1. Prioriser les cotisations au CELIAPP

  Si vous êtes admissible, le CELIAPP devrait généralement être la première « enveloppe » que vous remplissez pour épargner en vue de l’achat d’une propriété :

  • Il combine les avantages du REER (déduction fiscale) et du CELI (retrait libre d’impôt).

  • Contrairement au RAP, vous n’aurez pas à rembourser les sommes retirées.

  Donc : avant d’utiliser le RAP ou de retirer du CELI, maximisez d’abord votre CELIAPP.

  ⚠️ 2. Attention au transfert de REER vers CELIAPP

  Certains envisagent de retirer du REER pour cotiser au CELIAPP afin de profiter du retrait non imposable. Ce n’est pas optimal :

  • Cela déclenche une imposition immédiate du retrait du REER.

  • Vous pourriez réduire vos droits de cotisation REER futurs.

  • Cela peut aussi nuire à votre stratégie de retraite.

  En règle générale, il est préférable d’utiliser de l’épargne nouvelle ou des liquidités disponibles pour cotiser au CELIAPP, plutôt que de défaire d’autres stratégies long terme.

  🔄 3. Combiner CELIAPP et RAP (au besoin)

  Dans certains cas, combiner les deux outils peut être judicieux :

  • Si vous avez déjà accumulé des droits REER et que votre CELIAPP ne suffit pas à financer votre mise de fonds.

  • Cela permet de mobiliser un montant plus élevé pour l’achat.

  Cependant, attention : le RAP doit être remboursé, ce qui peut peser sur votre budget futur. Il est donc essentiel d’analyser votre situation avec soin.

  📈 4. Investir le CELIAPP intelligemment

  Beaucoup laissent leur CELIAPP en argent comptant par prudence. Or, si votre projet d’achat est à moyen terme (3 à 5 ans par exemple), il est intéressant de viser un rendement supérieur :

  • Un portefeuille conservateur/modéré peut mieux faire croître vos fonds tout en limitant les risques.

  • Plus l’horizon de placement est court, plus la prudence est de mise.
    Bref : le CELIAPP n’est pas un compte transactionnel, c’est un compte de placement à horizon défini.

📌 5. Limites et points de vigilance

• Durée maximale : 15 ans pour utiliser les sommes
• Si non utilisé pour l’achat : bien planifier le transfert vers le REER
• Ne pas confondre CELI, REER, CELIAPP : ils ont chacun un rôle spécifique

📌 6. Conclusion

• Le CELIAPP est un outil formidable pour les futurs acheteurs de maison.

• Mal utilisé, il peut toutefois engendrer des erreurs coûteuses.

• Chaque cas est unique : il est essentiel de bien intégrer cet outil dans une stratégie personnalisée.

Pour toutes questions complémentaires, appelez votre courtier en assurance et investissement Gabriel Grenon à Nicolet, Bécancour, Shawinigan-Sud, Cap-de-la-Madeleine, Drummondville, Québec, Montréal et Sorel-Tracy.